El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas para los jóvenes en España. Incluso trabajando, ahorrando y manteniendo unos ingresos estables, reunir la entrada necesaria para comprar una vivienda puede requerir muchos años.
El problema no está únicamente en cuánto se vende una vivienda. También está en cuánto cuesta producirla.
Por eso planteamos una idea para abrir el debate: crear un régimen específico de vivienda asequible para jóvenes en el que las Administraciones no recauden durante todo el proceso de promoción, construcción y primera venta de esas viviendas.
No se trataría de que el Estado construyese las viviendas. Se trataría de facilitar que el sector privado pudiera producirlas a un coste considerablemente inferior.
¿En qué consistiría?
El promotor privado seguiría encargándose de todo el proceso:
- Adquisición del suelo.
- Financiación.
- Proyecto técnico.
- Contratación de arquitectos y técnicos.
- Construcción.
- Gestión y entrega de las viviendas.
La diferencia estaría en que las promociones acogidas a este régimen quedarían liberadas de las cargas fiscales y administrativas establecidas por el programa desde el inicio hasta la entrega al comprador.
La propuesta incluiría, entre otros conceptos, impuestos, tasas, cotizaciones asociadas al trabajo destinado a la promoción, costes fiscales sobre materiales y servicios profesionales, licencia de obras y cargas vinculadas a la primera transmisión.
Los controles técnicos, urbanísticos y de seguridad continuarían existiendo. Eliminar el coste de una licencia no significa eliminar el control de la obra.
Reducir el coste antes de intentar limitar el precio
Uno de los problemas tradicionales de la vivienda protegida es que limitar el precio de venta no garantiza que resulte económicamente viable construirla.
Si los costes continúan aumentando mientras el precio máximo permanece limitado, llega un momento en el que promotores y constructores simplemente dejan de participar.
Esta propuesta parte del planteamiento contrario:
Primero reducimos de forma importante el coste de producir la vivienda y después limitamos el precio al que puede venderse.
La estimación inicial del modelo plantea que la eliminación conjunta de estas cargas podría permitir una reducción de aproximadamente entre el 35 % y el 40 % del coste de construcción, dependiendo de cada promoción, del suelo, de los materiales y de las condiciones del mercado.
No significa que todas las viviendas vayan a venderse automáticamente un 40 % más baratas. El suelo, la financiación y otros costes continuarían existiendo.
El ahorro tendría que llegar obligatoriamente al comprador
La eliminación de impuestos no tendría como objetivo aumentar el margen empresarial.
Para acogerse al régimen, el promotor tendría que aceptar:
- Un precio máximo de venta previamente establecido.
- Un beneficio limitado aproximadamente al 15–20 %.
- La obligación de trasladar los ahorros generados por el programa al precio final de las viviendas.
De esta forma se mantiene el incentivo necesario para que una empresa privada asuma inversión, financiación y riesgo, pero evitando que las ventajas concedidas terminen absorbidas por un aumento del margen empresarial.
¿A quién irían destinadas?
El primer desarrollo de la propuesta está pensado para jóvenes menores de 35 años que trabajan pero que, con los precios actuales, tienen enormes dificultades para acceder a una vivienda.
Entre los criterios que podrían estudiarse:
- Menores de 35 años.
- Ingresos inferiores a aproximadamente 3.000 euros mensuales.
- Un mínimo de tres años de actividad laboral acreditada.
- Necesidad real de vivienda.
- Requisitos de residencia o vinculación estable con España.
Estos parámetros formarían parte del desarrollo posterior de la propuesta y deberían definirse con precisión.
Una vivienda para vivir, no para especular
Existe una condición fundamental.
Una persona no debería poder comprar una vivienda considerablemente más barata gracias a este régimen y venderla años después a precio de mercado obteniendo una gran plusvalía derivada de una ventaja que recibió para poder acceder a su hogar.
Por ello, las futuras transmisiones continuarían sujetas a un precio máximo actualizado.
El precio no permanecería congelado. Existiría una fórmula de actualización que tuviera en cuenta el paso del tiempo y otros factores, pero la vivienda no se convertiría posteriormente en vivienda libre.
Así, la ventaja no beneficiaría únicamente al primer comprador.
También beneficiaría al segundo, al tercero y a los compradores futuros.
Iniciativa privada con una finalidad social
La propuesta intenta combinar dos principios que normalmente se presentan como incompatibles.
Por una parte, iniciativa privada, inversión, financiación empresarial y un beneficio suficiente para que resulte atractivo construir.
Por otra, limitación de precios, condiciones de acceso y reglas destinadas a garantizar que la ventaja económica se utilice para resolver un problema social.
No debería tratarse de una discusión entre modelos ideológicos.
La pregunta debería ser mucho más sencilla:
¿Cómo conseguimos que una persona joven que trabaja y ahorra pueda volver a plantearse comprar una vivienda?
Esta es una primera propuesta para abrir ese debate.
Si somos capaces de reducir de forma real el coste de construir, hacer rentable la promoción para quien asume el riesgo y garantizar que ese ahorro llega al comprador, quizá podamos empezar a abordar el problema desde un punto diferente.
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